Cégprofil
 

Hírek

  • Ingatlanárak a bezárt vasútvonalak mentén. Mennyiért lehet tanyánk, erdőnk vagy házunk?

    Ingatlanárak a bezárt vasútvonalak mentén. Mennyiért lehet tanyánk, erdőnk vagy házunk?

    [2010.02.02. 10:34]

    Annak jártunk utána, hogy a vasúti szárnyvonalak bezárása hogyan hatott a kistelepülések helyi ingatlanpiacára. Úgy tűnik, a válság elvégezte a munka oroszlánrészét, vasút elsorvasztása már csak olyan volt, mint halottnak a pofon. A kínálati árak 15-20 százalékkal estek vissza, de vevő így alig akad, pedig erdőket, tanyákat és jó állapotú családi házakat egyaránt kínálnak.

    A vonalbezárások első hullámaként 2007. április 4-én 14 vasútvonalon és vonatpótló autóbuszjárat-viszonylaton állt le a személyforgalom. Bár hivatalosan „ideiglenes üzemszünetről” beszéltek, több helyen fémtolvajok tették járhatatlanná a pályát, 2009. december 13-án pedig újabb 24 vonalon szűnt meg a személyszállítás. A vonalak megszüntetésével évi 7 milliárd forint
     megtakarítást remélt a kormány. Az eredeti megszüntetési tervben szereplő összesen ezer kilométer hosszú pályaszakaszon Hónig Péter közlekedési miniszter szerint naponta mindössze 6400 ember utazott. A személyforgalom leállítása után egyes vonalakon a teherforgalom megmaradt. Jelentős bezárásokra került sor Komárom-Esztergom, Bács-Kiskun és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben.


    Komárom és Esztergom környéke – falusi házak 2-3 millióért

    2007-ben a Tatabánya–Kisbér–Pápa–Csorna között közlekedő járatot, míg 2009-ben a szintén Kisbéren áthaladó Székesfehérvár–Komárom szárnyvonal forgalmát szüntették meg. A Duna partján is szanáltak egy vonalat, a Nyergesújfalut érintő Almásfüzitő–Esztergom viszonylatra tettek jelképesen lakatot. Mázi Gábor szerint, aki a tatabányai Szövink ingatlanközvetítő Kft. tulajdonosa, és egyben a Magyar Ingatlanszövetség megyei képviselője, a lakásértékesítésekre nem hatottak jelentős mértékben a vonalbezárások, hiszen a válság amúgy is megrázta a helyi  ingatlanpiacot. A 6 ezres Kisbéren például 15-20 százalékkal csökkentek az ingatlanárak. Ez a tendencia már régóta érvényesül, hiszen a munkalehetőségek korlátozottak a térségben, a mezőgazdasági tevékenység erősen visszaesett, bár a megyei ipari parkok szerencsére működnek. Egy családi ház négyzetméterára 100 ezer forint körül van, a környékbeli falvakban pedig mindössze 50-70 ezer forint ugyanez. A falvakban egy tipikus, 70-es években épült,10x10-es „kádári kockaház” körülbelül 2-3 millió forintot érhet, az 5-6 millió forintos ingatlanok már drágának számítanak.

    Nőnek az árak a „halott” sínek mentén

    Mázi Gábor tapasztalatai szerint a Tatabánya–Pápa közötti vasútvonalon a kocsik szinte üresen haladtak, a 100 kilométernyi szakaszt több óra alatt tette meg a vonat. Annak idején a nyomvonalat Esterházy gróf birtokai közvetlen közelében vezették végig, ez a kanyargós útvonal manapság már nem életképes és gazdaságos. Komáromból 
    inkább Győrbe járnak a lakosok dolgozni, ezért vesztette el jelentőségét a Székesfehérvár-Komárom vonal is. Kisbéren az ipari parkban autóalkatrészeket előállító vállalkozások működnek, de a lakosság jelentős hányada autóbusszal ingázik Komáromba, Mórra vagy Székesfehérvárra. A Duna mellett megszüntetett forgalom is kiváltható autóbusszal, sőt, a vasút mellett található ingatlanok értéke lassan növekedni fog, hiszen a kötöttpályás tömegközlekedés megszüntetésével elcsendesedett a környék. A válság Tatabányán, a megyeszékhelyen is túlkínálatot hozott, míg 
    2008-ban 8 millió forintot kóstált egy kétszobás lakás, ma az ára akár 6 millióra is lezuhanhat.

    Padlón az árak Kazincbarcikán

    „Kazincbarcikán nyomottak az árak, nagy a munkanélküliség, a diákok máshol tanulnak, hiszen helyben nincs főiskola, ők azonban csak hetente egyszer utaznak vonattal. A középosztály elvándorol, sokan akarják eladni az ingatlanjaikat,
     ezért a válság mellett ez is hozzájárul a nyomott árakhoz” – mondja Pogány István. Egy 2 szobás, emeleti, teljesen felújított, nagy erkélyes panellakást 5 millió forintért árulnak, majd hozzátesz még egy adatot: átlagban egy négyzetméter ára 86 ezer forint. De épp most adtak el egy három szobás lakást, amelynek négyzetmétere végül 56 ezer forintot ért. Az Agóra Ingatlan tulajdonosa azt tapasztalja, hogy amíg pár éve egy kazincbarcikai lakásnak az ingatlanfedezeti értéke 70 százalék körül mozgott, addig mára ez a szám 40 százalék, vagyis a hitellehetőségek is drasztikusan beszűkültek. Annyira nincs kereslet és vásárlóerő, folytatja Pogány István, hogy egy 12 millió forintot érő
    , felújított családi házért jó ha 5 milliót kapnak. Az egyik bezárt vonalon fekszik Putnok, ahol jelentős a hátrányos helyzetű lakosság aránya, megszűnt a szocpol, nincs munka, hogyan is mozoghatna az ingatlanpiac. Putnokon az ingatlan.com adatbázisa szerint egy 100 nm-es családi ház 8-12 millió forint között mozog. Aki teheti, beköltözik 
    Kazincbarcikára, és onnan pedig jobb gazdasági hátterű vidékekre vándorolnak tovább.

    A vasútállomás Putnokon
    A vasútállomás Putnokon
    Fotó: MTI


    Alföldi tanyavilág – csak a németek és a hollandok fejlesztenek

    Bács-Kiskun megyében is több vonalat megszüntettek, többek között a Kecskemét-Lajosmizse, a Kecskemét-Fülöpszállás és a Kunszentmiklós-Dunapataj vonalakat. A szintén bezárt 54 km hosszú kecskeméti kisvasútnak (Kecskemét-Kiskőrös v. -Kiskunmajsa) mára csupán idegenforgalmi jelentősége maradt, hiszen nyáron a Kiskunsági Nemzeti Park egyik ékkövét, Bugacot ezen a vonalon lehetett megközelíteni. Bugacon egy fenyőerdőre néző, 1440 nm-es parkosított telken található 100 nm-es családi ház már 14 millió forintért eladó. Fülöpszálláson az ingatlan.com kínálatában egy 80-120 nm-es belterületi házat 4-9 millió forintért kínálnak. A tanyavilág is lassan elsorvad, és bár érkeznek hollandok és németek, felújítanak egy-egy házat, de ha a tulajdonos nem lakja az ingatlanát, akkor még a biztosító sem akar szerződni velük. Hiszen egy tanyavilágban
     megbújó házat nyugodtan kirámolhat egy fosztogatásra specializálódott társaság, miből tart egy autóra hurkolt kötéllel kiszakítani az ablakrácsot. A tanyavilágban nagy a szórás az árak tekintetben, 3-4 millióért már kisebb méretű, felújítandó házakhoz juthatunk, de a nagyobb és jobb állapotú tanyák elérhetik a 10-15 millió forintot is. Sőt, vásárolhatunk nagy alapterületű, igényesen felújított házat is jelentős mezőgazdasági vagy erdőterülettel, így például Kecskemét határában, 
    Méntelken egy 64 hektáros akácoserdőben és gyümölcsösben fekvő     135 nm-es tanyát 54,5 millió forintért kínálnak.
     


     

    2/4/2010

  • Az „eszelős idők” miatt árverezési tilalom április közepéig

    Az „eszelős idők” miatt árverezési tilalom április közepéig

     

    [2010.02.01. 13:49]

    Árverezési tilalom alá kerülnek a lakóingatlanok február 2-tól április 15-ig – jelentette ma be a kormányszóvivői tájékoztatón Kiss Péter társadalompolitikáért felelős miniszter.

    Kiss Péter megjegyezte, hogy a rendelet néhány száz, legfeljebb ezer családnak jelent védelmet, mivel véleménye szerint összesen 6-11 ezer olyan lakás van, amelyet árverezésre bocsátanának a hitelek bedőlése miatt, ám többségük meg tud állapodni a hitelezővel. Ezekben az „eszelős időkben” azonban senkinek sem szabad elveszítenie a lakását – tette hozzá a miniszter a Világgazdaság Online beszámolója szerint.

    A bírósági végrehajtásról szóló törvény egyébként eddig is rendelkezett arról, hogy december 1. és március 1. között nem lehet az embereket kitenni az utcára, csak ha önkényes lakásfoglalók, vagy rendbírság fizetésére kötelezettek. Ez persze nem vonatkozik a nem bírósági végrehajtásokra.

    2/4/2010

  • Melyik most a legolcsóbb lakáshitel?

    Melyik most a legolcsóbb lakáshitel?
     

    [2010.02.01. 12:51]

    Múlt hét pénteken tette közzé a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a hitelezéssel kapcsolatos decemberi adatokat. Ebből kiderül többek között, hogy a válság kitörése előtti helyzethez képest töredékére esett vissza a lakosság hitelfelvétele, s hogy ezen belül egyre nagyobb teret kapnak a forinthitelek. A jelenlegi folyamatok abba az irányba mutatnak, hogy egyre inkább érdemes lesz forinthitellel próbálkozni, ugyanakkor az adatokból kiolvasható, hogy egyelőre a frankhitel verhetetlen. Utánanéztünk, hogy milyen ajánlataik vannak most a bankoknak.

    Elsősorban az euróhitelek a forinthitelek konkurensei most, míg a korábban legnépszerűbbnek számító svájci frank visszaszorult. A bankok nehezen jutottak forrásokhoz, s a bankközi kamatok miatt az ára is magas volt. Ennek ellenére – mint az az MNB adataiból kiderül – továbbra is a frankhitelek a legolcsóbbak. Sojnoczki József, a CreditHungary vezetője jelezte, hogy bár ez a devizanem valóban visszaszorult, azért néhány hitelintézetnél továbbra is elérhető, mégpedig igen jó áron.

    Hitelkamatok
    Bank Kamat (%)     THM (%)    
      CHF EUR HUF CHF EUR HUF
    Erste Bank * 8,29 9,99 * 9,31 10,56
    K&H Bank * * 8,00 * * 9,38
    CIB Bank * 6,69 9,20 * 9,34 9,99
    AXA 6,05 7,20 8,05 6,90 8,11 8,48
    Allianz * 8,45 9,50 * 9,52 10,27
    Aegon 6,28 6,98 13,48 7,52 8,12 15,04
    UCB 6,39 7,30 * 6,98 7,96 *
    Volksbank * 6,95 8,68 * 8,50 10,50
    Forrás: CreditHungary
     

    Árnyalja a helyzetet, hogy 2010. március 1-jén hatályba lépnek "a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról" szóló 361/2009 számú Kormányrendelet maximális finanszírozásra vonatkozó szakaszai. Az ingatlan-jelzálog hitelek esetében a kihelyezett hitel aránya forintnál a fedezetként felajánlott ingatlan értékének legfeljebb 75 százaléka lehet, eurónál 60 százalék, más devizahitel esetében pedig 45 százalék. Pénzügyi lízing esetén némileg kedvezőbbek a számok: a forint-, az euróhitel, illetve más devizahitel esetében 80, 65, illetve 50 százalék. Ebből az következik egyrészt, hogy a forinthiteleknek tovább nő az előnye, illetve, hogy a lízing kismértékben kedvezőbb lehet.

    Schmidt Balázs, a Pannon Ingatlanközpont értékesítési vezetője a minap egyébként azt jelezte lapunknak, hogy szerinte egyre jobb lehetőséget jelent a lakást vásárolni kívánók számára a lízing. Ennek oka, hogy a hitelek esetében a bankok óvatosságból jóval nagyobb önerőt követelnek meg, mint a lízingnél. Utóbbinál ugyanis a pénzintézet tulajdonában marad az ingatlan, s jóval könnyebben tudja visszavenni azt. Sojnoczki József ennek kapcsán azért megjegyezte, hogy bár ez az összefüggés valóban létezik, azonban a különbségek szerinte nem jelentősek.

    Kérdés persze, hogy a jövőben miként változik a helyzet. Suppan Gergely, a Takarékbank vezető elemzője lapunknak elmondta, hogy az év végén lehet az Európai Központi Bank (ECB), illetve akár a svájci jegybank részéről is alapkamat-emelésre számítani. Ez persze a devizahitelek kamatainak növekedésével is járna, de a helyzetet elsősorban az határozza meg, hogy miként változik a kockázati felár Magyarország esetében. Az elemző szerint a második félévtől további javulás következhet be ebben a tekintetben is, de persze sok a bizonytalansági tényező. Mindenesetre elképzelhetőnek tartja, hogy a forinthitelek előnye a változások hatására tovább nő.

    Erdei Tamás, a Magyar Bankszövetség elnöke egy Népszavának adott szombati interjúban úgy vélekedett, hogy az eltérő kamatszintekre visszavezethető különbség a Magyar Nemzeti Bank kamatcsökkentésével párhuzamosan tud majd elolvadni. Várakozásai szerint ez év végéig reálisan elérhető az 5-5,5 százalékos szint, amellyel a forintkamatok már versenyképesebbek lehetnek az euróval szemben. Ráadásul 2010 második felében ő is komoly esélyt lát az euró, a dollár és a svájci frank kamatok emelkedésére, ami tovább csökkenti az eltérést. 3-5 százalékos kamatkülönbség esetén már kedvezőbb lehet a forinthitel – hangsúlyozta Erdei Tamás.


    2/4/2010

  • Népszerű lett a forinthitel

    Népszerű lett a forinthitel


    [2010.02.03. 07:53]

    Az év végére 30 százalék közelébe emelkedett a forintalapú kölcsönök aránya az új folyósítású lakáshiteleken belül, ez többszöröse a válság előtti aránynak – hívta fel a figyelmet mai cikkében a Világgazdaság. Az emelkedő tendencia egyaránt magyarázható a viszonylag kedvező árazású új termékek megjelenésével, illetve a forintkamatok utóbbi hónapokban megfigyelhető csökkenésével.

    A világgazdaság által megkérdezett piaci szereplők szerint lassan, de folyamatosan emelkedik a forintalapú lakáshitelek iránti kereslet a hazai hitelintézeteknél, és az új folyósításokon belüli arányuk eléri a 20-40 százalékot.

    Ezt alátámasztják a jegybank év végi állapot bemutató adatai is: a decemberben folyósított, összesen 19 milliárd forintnyi lakáshitel 27,1 százalékát nyújtották forintban. Emellett a forint alapú lakáshitelek ára is kedvezően alakult: a jegybank által kalkulált átlagos kamat decemberre 9,7 százalékra süllyedt az év eleji 12 százalék körüli értékről.

    Ennek egyik oka az, hogy minden nagyobb piaci szereplő megjelent a devizaalapú hitelekkel is versenyképes árazású konstrukciókkal, a másik pedig, hogy a forintkamatok utóbbi hónapokban megfigyelhető mérséklődése     is a hazai devizában denominált kölcsönökre tereli a potenciális adósok figyelmét.

    2/4/2010

  • Végleg megúsztuk az ingatlanadót?

     

    Az Alkotmánybíróság megsemmisítette a vagyonadó törvény ingatlanadóra vonatkozó rendelkezését. Az Alkotmánybíróság megítélése szerint nem a vagyonadó az alkotmányellenes, hanem annak megvalósítási formája. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása szakértőt igényel és még így is nagyfokú bizonytalanságot eredményez. Önadózást akkor lehet előírni a magánszemélynek, ha a törvény egyértelműen meghatározza az adó alapját. Az Alkotmánybíróság megítélése szerint jogbizonytalanságot eredményez, hogy az adóalap pontatlanságából adódó kockázat teljes egészében a magánszemélyt terheli. Az Alkotmánybíróság kifogásolta azt is, hogy az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál a jogalkotó nem vette figyelembe az illetéktörvény rendelkezéseit.

    Mit jelent jövőre nézve az Alkotmánybíróság döntése?

    Nem végleg úsztuk meg az ingatlanadót. Vagy értékalapú ingatlanadót lehet a jövőben bevezetni, vagy forgalmi érték alapút, de a forgalmi érték meghatározása csak hatósági kivetéssel történhet. Mind az értékalapú ingatlanadóhoz, mind a kivetéssel történő ingatlanadóhoz a magánszemélynek adatokat kell szolgáltatnia. Ezért a jelenlegi kormány a megsemmisített ingatlanadó törvényrészt már semmilyen módon nem tudja alkotmányossá tenni a hátralévő rövid időben. Ha lesz is ingatlanadó, akkor az legkorábban 2011-ben lehetne.


    Angyal József okleveles adószakértő

    1/27/2010

  • Drasztikusan csökkent az új lakáshitelek aránya

    Drasztikusan csökkent az új lakáshitelek aránya

    Jelentősen csökkent az újonnan felvett lakáscélú hitelek állománya az idei első 9 hónapban az országban, a lakáshitelek piaca 58 százalékkal esett vissza - mondta Sztanó Imre, az Erste Bank lakossági üzletágért felelős vezérigazgató-helyettese.
    FN.hu, MTI
    2009. november 29. 07:41
    Startlap Iwiw Cikk nyomtatása Cikk küldése
    A banki vezető kifejtette: míg tavaly január elejétől szeptember végéig 643 milliárd forint új lakáshitelt közvetítettek ki a bankok, addig idén szeptember végéig az újonnan folyósított lakáshitelek összege 268 milliárd forintot tett ki.

    Szembeötlő az is, hogy a lakáscélú hitelek deviza-összetétele jelentősen módosult idén. Míg tavaly mindössze 12 százalékot tettek ki a forintban felvett lakáskölcsönök, addig idén a lakáscélú forinthitelek aránya 36 százalékra emelkedett.

    Az euróalapú kölcsönök aránya 46 százalékot, a svájcifrank-alapúaké pedig 17 százalékot mutat az idén, miközben tavaly a lakáscélú kölcsönök döntő hányadát svájci frankban nyújtották a kereskedelmi bankok.

    A vezérigazgató-helyettes szerint három tényezőre vezethető vissza a forintkölcsönök előretörése a lakossági hitelezésben. Egyrészt idén július 1-jével változott a lakáskölcsönök támogatási rendszere, amely előrehozott keresletet generált, másrészt a csökkenő jegybanki alapkamat teret engedett annak, hogy a forinthitelek kamatai is mérséklődjenek. Végül pedig szintén lökést adott a forinthiteleknek, hogy a folyósításban több bank is beszüntette a svájcifrank-alapú kölcsönök nyújtását, és így a csökkenő devizahitelezésben az euróalapú hitelek lettek az uralkodóak.


    A lakossági hitelezés kockázatai kétségtelenül megnőttek az utóbbi időben - mondta a vezérigazgató-helyettes.

    Sztanó Imre hozzátette: az idei első negyedév tapasztalata az volt, hogy a magasabb kamatszint, a gyengébb forintárfolyam és a kamatokban jelentkező országkockázat miatt a hitelállomány minősége romlott, és ez igaz volt a teljes magyar bankpiacra is, azonban mára a romlás megállt, a portfólió minősége stabilizálódott.
    12/16/2009

  • Luxuslakás eladó - mi is az a luxuslakás?

    Mi is az a luxuslakás?

    Az eladó lakásokat kínáló hirdetések egy részében az eladó  luxuslakásnak nevezi az egyébként jól felszerelt, tiszta, tágas lakást pusztán azért, mert az eladó, saját korábbi lehetőségeihez

    képest valóban luxuskörülményeket alakított ki abban.

    Az egymásra halmozott kényelmi berendezések, felszerelések, "extrák" nem teszik luxussá magát az épületet.Hasonlóképpen a nagy lakóterület, hall, télikert, úszómedence sem emeli ki a lakást a középkategóriából, ha a kényelmi eszközök, kiegészítők nem párosulnak magas színvonalú funkcionalitással, célszerűséggel, esztétikummal, költséghatékonysággal.

    A lakás fekvése

    "Panorámás, nagy erkélyes, amerikai konyhás, a ház pincéjében wellness-blokk-kal rendelkező luxuslakás eladó" című hirdetések nem feltétlenül takarnak valódi luxuskörülményeket,

    A távoli gyönyörű panoráma értékét nagyban csökkenti, ha 100-200 méteres körzetben zsúfoltság, tömeg, nagy forgalom, zaj, utcai szemét vagy szennyezett levegő keseríti meg az ottlétet.

    Az eladó lakás értékét emelő tényezők, adottságok:

    Tiszta, csendes környezet, tágas, levegős terek, lehetőleg csúcstechnológiájú, energiatakarékos gépészeti és építészeti megoldások, különleges szolgáltatások, például portaszolgálat, a házban elérhető szolgáltatóblokk, sportolási és szórakozási lehetőség, bolt, patika, orvosi rendelő és egy közlekedési csomópont viszonylagos közelsége.

    12/16/2009

Cikkek

  • Lakásárak alakulása az elmúlt évtizedben Magyarországon - az FHB Lakásindexe

    Az FHB Lakásindex által lefedett 1998 elejétől 2009 közepéig tartó 11,5 éves időszak alatt
    összességében megnégyszereződtek a lakásárak Magyarországon.

    Ez ezt jelenti, hogy a lakások
    éves átlagos áremelkedése ez idő alatt 13,2%-os volt. Ha az inflációt is figyelembe vesszük, a
    lakás mint eszközfajta reálértéke

    ez alatt az időszak alatt megduplázódott, évente átlagosan
    6,2%-kal drágult jobban, mint általában véve a fogyasztói javak. Mindezek alapján kijelenthető,
    hogy a lakások a vizsgált hosszú időszak alatt nem csupán messze megtartották értéküket,
    kifejezetten jó befektetésnek bizonyultak, és felülmúlták a legtöbb pénzügyi befektetés
    hozamát.

    A kilencvenes évtized kezdetétől számos jelentős, a lakásárakat mozgató tényező hatott a hazai
    lakáspiacon. Az index kezdetétől napjainkig vizsgálva a lakáspiaci folyamatokat elemzési
    szempontból négy időszak különíthető el. A 2004-ig tartó első két időszak az árak dinamikus
    emelkedését hozta, az azóta tartó második két időszakban szerényebb áremelkedés és a
    lakások reálértékének csökkenése tapasztalható.

    Az említett négy időszak legfontosabb lakáspiaci fejleményeinek elemzése előtt hasznos
    megemlíteni, hogy a 90-es évek elejétől 1997-ig tartó időszakot nagyrészt az átmenettel járó
    nehéz gazdasági helyzet, és annak következményei határozták meg a lakáspiacon. Az FHB
    Lakásindex által lefedett időszak előtti évekről nincs az indexhez mérhetően transzparens
    információnk a lakásárak alakulásáról. A hazai lakáspiac egy nagy építési konjunktúrát követően
    érkezik az átmenet éveibe a 90-es évek elején, amikor a lakossági megtakarítások között a
    lakásvagyon dominál. A KSH adatai szerint az évtized első néhány évében 35%-os reálértékcsökkenés
    ment végbe az alig emelkedő lakásárak és a felpörgő infláció együttes
    következményeként. Az index történetének kezdetéig a lakásárak reálértékük nagyjából felét
    elvesztették. A makrogazdasági környezetnek a lakáspiac értékére gyakorolt depresszív hatásain
    túl nagy biztonsággal állítható, hogy ez alatt a hét év alatt a lakásprivatizáció is fékezte a
    lakásárak emelkedését.

    A rendszerváltás idején a lakáspiaci szektort a lakáshiány, a számottevő önkormányzati
    lakástulajdon és az építőipari szektor kialakulatlansága jellemezte. Ezekben az években
    mindössze 20-30 ezer lakás épül évente, messze elmaradva a hosszú távon természetesnek
    tartott 40 ezertől. A 90-es évek elején jelentős mértékű lakásprivatizáció indult el, mintegy
    félmillió önkormányzati lakást értékesítettek az akkori jövedelmi viszonyokhoz képest elérhető
    árakon, így a nehéz makrogazdasági helyzet ellenére is néhány évre kielégült a lakáspiaci
    www.fhbindex.hu     fhbindex@fhb.hu Ezt a címet a spamrobotok ellen védjük. Engedélyezze a Javascript használatát, hogy megtekinthesse.
    2
    kereslet. A lakásprivatizáció hozzájárult ahhoz, hogy Magyarországon nemzetközi
    összehasonlításban mindmáig magas, 92 százalékos a saját tulajdonú lakások aránya.
    Az 1998-tól rendelkezésre álló FHB lakásár-index alapján elkülönített négy időszakot különböző
    kereslet-kínlálati dinamikák és növekedési ütemek jellemezik

     


    I. szakasz: Hőskorszak
    Az első időszak 1998-tól 2000 végéig tart, mely során meredek nominális- és reálár-emelkedést
    láthatunk, három év alatt 132%-kal, reálértékben is közel kétszeresére emelkedtek az
    ingatlanárak. Az egyre növekvő kereslet a 90-es évek végén még nem találkozik megfelelő
    kínálattal, de a lakáspiaccal kapcsolatos kedvező várakozások, a lakástámogatási rendszer
    előkészítése is az áremelkedést segítik elő. A makrogazdasági helyzet is igen kedvezően alakult ezekben az években, kiegyensúlyozott növekedési pályán mozgott a gazdaság. A lakosság
    rendelkezésre álló jövedelme 46%-kal emelkedett ebben az időszakban.
    Érdekes visszaidézni, hogy a lakáshitelezés ekkor még elhanyagolható mértékű volt (3.ábra),
    mindössze 53 Mrd forintnyi lakáshitel vándorolt a háztartási szektorhoz az időszak egésze alatt,
    és a hitelkamatok is meglehetősen magasak, 20 százalék körüliek voltak. Ennek ellenére a javuló
    jövedelempálya és a kedvezően alakuló jövőbeni kilátások serkentették a lakáspiaci keresletet,
    mely a volumenében is megcsappant egyre elavultabb minőségű kínálattal találta magát
    szemben.


    A 90-es évek közepén a költségvetési stabilizációt követő néhány évben a csökkenő kereslet a
    lakáspiacon is éreztette hatását, az éledő befektetési kedv is kezdetben főként a
    részvénypiacokon jelent meg. Fordulópontot jelentett az 1998-as orosz válság és a tőzsdekrach,
    ami után sokan a tőzsdék helyett a lakáspiacon kerestek befektetési lehetőségeket. Az MNB
    adatai szerint a krachot megelőző 2 évben a lakosság összesen 108Mrd forintot fektetett a
    tőzsdére, míg a krachot követő öt negyedév alatt 160Mrd forintot vont ki részvényekből.
    Fontos, hogy ezt megelőzően már a makrogazdasági helyzet is egyre kedvezőbben alakult, a
    növekvő jövedelem és foglalkoztatás is a lakáspiaci kereslet robbanását készítette elő,
    ugyanakkor a kínálat elavult volt és ekkor még messze elmaradt a kereslet igényeitől.

     

    A lakásárak meredek emelkedésének magyarázatához hozzátartozik, hogy a 90-es évek végét
    még viszonylag magas, kétszámjegyű infláció jellemezte Magyarországon, a vizsgált 3 év alatt
    több mint 30 százalékkal emelkedtek a fogyasztói árak. Ahogy az évtized elején, továbbra is azt
    tapasztaljuk, hogy viszonylag magas infláció mellett a lakosság előnyben részesített a
    reáleszközöket a megtakarításai között.

     


    II. szakasz: Költségvetési expanzió időszaka
    A 2001 eleje és 2003 vége között tartó időszakban a korábbinál ugyan mérsékeltebben, de
    továbbra is jelentősen, összesen 60%-kal emelkedik a lakások ára, ez évente átlagosan 11%-os
    reálérték növekedésnek felel meg. A 2000 végén átmenetileg megtorpanó áremelkedést
    követően a lakástámogatási rendszer 2001-ben történt bevezetése adta meg az újabb lökést a
    hazai lakáspiac fejlődésének. A támogatások hatására a lakáscélú hitelek kamatai lényegesen alacsonyabbá váltak a piaci kamatoknál, így a lakosság széles köre számára vált elérhetővé az új
    finanszírozási forma. A támogatások beindítása hosszabb távon orientálhatta a kínálati oldali
    várakozásokat is, mert ezután válik érezhetővé a kínálat bővülése.
    A támogatások elindítása mellett 2002-től jelentős jövedelemalapú költségvetési élénkítés
    valósul meg, így e 3 év alatt összességében 36%-kal, reálértéken pedig 15%-kal bővül a
    háztartások jövedelme. A 3. ábrán látható, hogy hiteloldalról nagy mennyiségű külső forrás
    jelenik meg a szektornál a jövedelmeken túl, évi 430Mrd forint, ugyanakkor az is
    figyelemreméltó, hogy kizárólag a támogatott kamatozású forinthitelek vezérlik ezekben az
    években a hitelnövekedést.
    A kedvezményes hitelezés által tovább növelt kereslet ekkor már feléledő kínálattal találkozik,
    2001-től kezdve nő meg számottevően az újlakás-építések száma. (4. ábra). A fejlesztők ekkor
    kezdenek bele az első nagyméretű lakásprojektekbe az ország valamennyi nagyobb városában.
    Az időszak átlagában a korábbinál évi átlagban másfélszer több, 31703 új lakással bővül a
    lakásállomány. De a kínálat bővülése természetszerűleg csak fokozatosan valósul meg, ezért az
    árak az időszak végéig emelkednek.
    A támogatási rendszerben 2001 és 2003 júniusa között bekövetkezett egyéb módosítások
    folyamatosan enyhítették az igénybevételi feltételeket, bővítették a hitelek felhasználási
    lehetőségeit és növekedett a támogatás mértéke is, ezek közül a legjelentősebb lépés 2002
    márciusában következett be, amikor a támogatást kiterjesztették a használt lakásokra is. Az FHB
    lakásár-indexen jól nyomon követhető a támogatások megjelentésének és kibővítésének
    árfelhajtó hatása. A bőkezű támogatási rendszer azonban a költségvetés számára 2003-ra már
    fenntarthatatlanná vált, ekkor következtek be az első szigorító lépések, melyek a lakásárak
    alakulására is hatással voltak.

    Lakáshitelek és költségeik alakulása


    A 2001-2003-as időszak legvégén tapasztalható kis megugrásban, amikor 2003 utolsó
    negyedévében a lakásárak az előző negyedéves stagnálást követően hirtelen 6%-kal
    emelkednek, látványosan tükröződik a támogatások jelentős megnyirbálására vonatkozó
    várakozás miatt előrehozott kereslet árfelhajtó hatása.
    III. szakasz: A hitelboom időszaka
    A támogatási rendszer szigorítása azonnal éreztette hatását a lakásárakon, az áremelkedés
    meredek növekedése 2003 végén megtört és a következő néhány évben a korábbinál már jóval
    mérsékeltebb, évi 4% körüli növekedési ütemeket tapasztalunk, vagyis az áremelkedés már csak
    az inflációval majd később már azzal sem tudott lépést tartani.


    Ez egy sok szempontból is ellentmondásos időszak volt, tele egymással ellentétes, egymást
    elfedő hatásokkal. Tény, hogy az országos lakásárak további 18%-kal mentek feljebb ebben az
    időszakban, valójában a költségvetési hiányfelhalmozás miatt két ízben is meglóduló infláció
    (2004 eleje és 2006 vége) mellett ez alatt a 4 év alatt évente átlagosan 1%-kal csökkent a
    lakások reálértéke. A reálérték-csökkenés, kisebb hullámzásokkal, 2005 elejétől kezdődött,
    azonban ezt a nominálist a reálértéktől megkülönböztetni képtelen, pénzillúzióban szenvedő
    háztartások zöme aligha érzékelte még ekkor, de ha érzékelte is, vélhetően akkor sem ítélte
    meg az értékvesztést hosszan tartó folyamatnak.
    4. ábra: Lakásépítés Magyarországon
    A támogatások szigorítása ellenére a hitelezési verseny még képes volt néhány évig fenntartani
    a keresletet, az előző időszakhoz hasonló mennyiségű hitel áramlott ki évente, a támogatások
    megszűnését követően az alacsonyabb kamatozású devizahitelek váltak népszerűvé, és
    megkezdődött a lakosság devizában történő eladósodása. A 3. ábrán jól látható, hogy 2004-től a
    lakáscélú hitelek egyre növekvő része devizahitelből származott. Ugyanakkor az időszak vége felé a felvett jelzáloghitelek növekvő hányada, a 2007-es év folyamán felvett jelzáloghiteleknek
    már több mint 50%-a szabad felhasználású hitel volt, ez egyértelműen jelezte, hogy a lakosság a
    felvett pénzügyi források egyre kisebb részét fordította lakások vásárlásra, és egyre nagyobb
    részét fogyasztási célú kiadásra, illetve a korábban felvett drágább hitelek kiváltására, ami
    közvetett módon szintén inkább a fogyasztást serkentette.


    A támogatási rendszer szigorítása természetesen a kínálati oldalon is éreztette hatását, 2004-től
    csökkenni kezdett a kiadott építési engedélyek száma (4. ábra), bár a késleltetett hatások miatt
    ebben az időszakban több, évente átlagosan 38755 darab új lakással bővül a lakásállomány.
    A bőséges hitelkínálat az időközben évente alig 1%-kal emelkedő jövedelmek mellett is
    fenntartotta a keresletet, ezért 2008 elejéig nem csökkennek a lakásárak. Bár ekkor a klasszikus
    makrogazdasági tényezők már látszólag nem támogatták a lakások további drágulását, a hitelek
    világszintű bősége elfedte ezeket a hatásokat. Részben ennek is köszönhetően világszintű
    lakáspiaci felfutás (lásd keretes írás a nemzetközi lakáspiaci trendekről) eredményeként,
    különösen Budapesten, masszív külföldi kereslet jelent meg. A korábbi évek főként német és
    osztrák befektetői mellett megjelennek a brit, az ír, a spanyol, végül az orosz befektetők is. A
    hazai piacon megjelenő külföldi kereslet nagyrészt befektetési célú vásárlás volt, nem kis
    részarányban más piacokon (ír, angol, spanyol, portugál) korábban realizált nyereségek
    vándoroltak ide.


    Többek között ennek a részben spekulatív célú keresletnek a kielégítésére, átmeneti csökkenést
    követően kismértékben ismét emelkedett az átadott lakások száma 2007 és 2008 folyamán.
    Hosszú időszak áremelkedése készült megtörni 2007 végén, amikor hirtelen egy irányba kezdtek
    mutatni a lakáspiac szempontjából legfontosabbnak tartott tényezők: telítődött a kínálat,
    csökkent a kereslet, laposodott, majd csökkent a rendelkezésre álló jövedelem, és egyre több
    hír jött a külföldi nagy ingatlanboom megtorpanásáról.
    Időközben költségoldali tényezők is támogatták a lakás (ház) árak szinten maradását. Egyrészt
    jelentősen nőttek az építőipar költségei, a szigorodó szabályok a költségek korábban nem
    látható részének transzparenssé tételére kényszerítették a fejlesztőket. Másrészt ebben az
    időszakban, különösen annak elején, érezhetővé vált egy inherens migráció a nagyobb
    városokból az agglomeráció felé, amely népvándorlás növelte az építési telkek iránti keresletet
    és a telekárakat. A telekárak emelkedése szakértők véleménye szerint fontos magyarázó
    tényezője volt a lakóingatlan-árak emelkedésének, majd lefelé mutatott merevségének.


    Az FHB Lakásindex által lefedett időszak azért is érdekes lakáspiaci szempontból, mert
    egybeesett a fejlett gazdaságokban végbement, eddigi egyik legnagyobb mértékű ingatlanpiaci
    buborék kialakulásával, aminek a következményeit ma is érezhetők.

     

    Az OECD országok túlnyomó többségében az elmúlt két évtizedben szokatlan mértékben
    megemelkedtek a lakásárak. Az alábbi ábrán jól látható, hogy néhány ország esetében (pl.
    Írország, Egyesült Királyság) drámai mértékű emelkedés következett be a 90-es évek eleje óta,
    és ugyan voltak kevésbé dinamikusan dráguló lakáspiacok is, az átlagos európai nominális
    lakásárak is mintegy 50%-kal növekedtek az elmúlt 6 évben.
    A lakásárak emelkedésével párhuzamosan zajlott a háztartások rendelkezésre álló
    jövedelmének jelentős mértékű emelkedése és a lakáscélú hitelek elterjedése is. Az
    Euróövezetben a jövedelem 18 év alatt több mint a duplájára, a lakáscélú háztartási hitelek állománya pedig két és félszeresére emelkedett, miközben a hitelhez jutási feltételek
    számottevően javultak. A hitelállomány növekedését a hosszú távú kamatok jelentős
    csökkenése kísérte.
    Ezek a tényezők azonban csak részben adnak magyarázatot az 1990-től kezdődő áremelkedési
    hullámra. A korábbi évek adatait vizsgálva megállapíthatjuk, hogy a 90-es évek eleje óta tartó
    áremelkedési ciklus több szempontból is jelentősen eltért a korábbi időszakok lakásáremelkedési
    periódusaitól:


    1. Az áremelkedés mértéke és időtávja: Egészen a 90-es évek elejéig a lakásárak alakulásában
    szabályszerű ciklusok voltak megfigyelhetőek. Az áremelkedési időszakok átlagosan 6 évig
    tartottak és 45%-os árnövekedést jelentettek, majd ezután következett a korrekció időszaka,
    mely átlagosan 5 évig tartott és 25%-os árcsökkenéssel járt. Ennek megfelelően a lakásárak
    hosszú távon emelkedő tendenciát mutattak. A 90-es évek eleje óta kezdődött lakásár
    emelkedés mértéke számos ország esetében jóval meghaladta a korábbi ciklusokban
    megfigyeltekét és több mint kétszer olyan hosszú ideig tartott mint a szokásos növekedési
    periódusok.


    2. Az általános konjunktúraciklussal való kapcsolat: Az általános gazdasági konjunktúraciklusok
    és a lakáspiaci áralakulás között együttmozgás figyelhető meg a hosszú távú adatokon. Az
    aggregált reál lakásárak és a konjunktúraciklus mérőszámai 1970 és 2000 között az OECD
    országokban jól együtt mozogtak. 2000 óta azonban a lakásárak emelkedése nem volt
    összhangban a gazdaság teljesítményével, a kettő jelentősen elszakadt egymástól.


    3. Az áremelkedés globális jellege: A 90-es évek végétől minden korábbinál összehangoltabbnak
    tűnik a lakásárak emelkedése a világ különböző területein. Erős a gyanú, hogy ebben komoly
    szerepe lehetett a kamatok általános csökkenésének és a hitelek kínálatát jelentősen növelő
    pénzügyi innovációnak.


    Az elmúlt időszak lakáspiaci fejleményeinek tükrében felmerül a kérdés, hogy a 2008-ig tartó
    áremelkedési periódusban beszélhetünk-e a lakások túlértékeltségéről. Ez a kérdés azért merül
    fel, mert pusztán a hagyományos ökonometriai modellezés alapján, amely az alapvető
    tényezőkre vezeti vissza a lakásárak alakulását (rendelkezésre álló jövedelem, kamatok,
    népesség számának változása, elérhető lakásállomány), megállapítható, hogy az országok
    túlnyomó többségében nem volt szó valódi túlértékeltségről, az árak a keresleti-kínálati
    tényezőkkel összhangban mozogtak. Mindeközben az is igaz, hogy az országok többségében a lakáshoz jutási mutatók jelentősen meghaladták a korábbi évek átlagos értékeit, az ár/bérleti díj
    arány pedig még kiugróbb értékeket mutatott a buborék kifulladása előtt.
    Az említett mutatók, továbbá az azóta tapasztalt piaci folyamatok alapján aligha kérdőjelezhető
    meg, hogy a lakóingatlanok piaca számos országban túlfűtötté vált az elmúlt 10 év alatt.

    A
    lakásárak megindult csökkenése ennek ismeretében kevésbé meglepő fejlemény. A tapasztalat
    azt mutatja, hogy a lakásárak tartós emelkedését gyakran tartós árcsökkenés követi.
    Az OECD országok összességében a 1970 és 2000 között megfigyelt összesen 37 nagyobb
    áremelkedési időszakból 24 fejeződött be úgy, hogy a reál lakásárak a csúcs után a korábbi
    emelkedés legalább 30 és bizonyos esetekben több mint 100 százalékát ledolgozták.


    IV. szakasz: Kifulladás
    Az FHB Lakásindex eddigi historikus idősorában a maximumérték 2008 első negyedévére esik,
    amikortól kezdve elkezdődött a lakásárak lemorzsolódása. Az ekkor mért legmagasabb
    árszinthez képest az országos árak 8,6%-kal voltak alacsonyabbak ez év második negyedévében.
    Hozzá kell tenni, a lakásárak lemorzsolódása a korábbinál alacsonyabb forgalom mellett
    következett be, ami nem annyira az átadott új lakások csökkenésében, mint inkább a
    használtlakás-forgalom csökkenésében érhető tetten. Mindazonáltal, az említett áralakulást
    számos folyamat magyarázza, melyek közül az alábbiakat ítéljük a legfontosabbaknak:
    A lakosság rendelkezésre álló jövedelmének reálértéke 3%-kal csökkent a megfigyelt
    időszakban, de a jövedelem várható csökkenését már 2007 során előrevetítette a költségvetés
    stabilizációs kényszere és a kedvezőtlen külföldi lakáspiaci fejlemények, melyek ami nem
    hatottak kedvezően a hazai lakásárakra.
    2008 harmadik negyedévétől minimálisra csökkent a hitelkínálat, és az elérhető hitelek
    kondíciói is jelentősen romlottak, a kamatok emelkedtek. A makro-pénzügyi kockázatok
    nyilvánvalóvá válása érthetően csökkenthette a lakások iránti keresletet. A lakásszektorban
    érdekelt szereplők (fejlesztők, forgalmazók, finanszírozók, vásárolók) egybehangzó véleménye
    szerint a piacról lényegében véve eltűnt a külföldi kereslet.
    A megelőző időszakban és a 2008 elején piacra került új lakáskínálat szerkezete és minősége
    olyan irányba változott, ami nemigen támogatta az árak további emelkedését. A fejlesztők, különösen Budapesten, egyre nagyobb lakótelepeket kezdtek építeni, és a lakások minősége is
    eltolódott a funkcionálisan minimalizált, gyengébb minőség irányába. Ezen új lakások kínálata
    vélhetően nem találkozott a korábbival összemérhető mértékben a kereslet azon szegmensével,
    amely élhető lakásra irányul.


    Bár a kínálati árakban nem tapasztalható jelentős csökkenés, érezhetően nőtt az első
    tulajdonos által tulajdonolt viszonylag új használt lakások kínálata, az áralku mértéke
    megduplázódott, és ez lefelé hajtotta a tranzakciós árakat. Ez a jelenség egyúttal megerősíti azt
    a sejtést, hogy az emberek nem kis része korábban túlvállalta magát, és az általuk nemrégiben
    vásárolt lakások hamarosan megjelentek a használtlakások eladói piacán.
    A válság miatt jövedelmi nehézségek és a pénzügyi feltételek rosszabbodása miatt a bérleti
    díjak nem emelkedtek, ezért a lakásbérleti piac korábbi állapotához képest megélénkült, és ez
    arra utal, hogy potenciális lakásvásárlók nagyobb hányada a bérlés formájában vásárol
    lakásszolgáltatást.


    Mindezek következtében az elmúlt másfél év során negyedévente átlagosan 1,4%-kal mentek
    lejjebb a lakásárak, reálértékükből éves szinten átlagosan 9,5%-ot veszítettek. Fontosnak tartjuk
    megjegyezni, hogy a lakásárak mérsékelt csökkenése a korábbinál jóval alacsonyabb

    12/16/2009

  • Eltűnnek az irreális lakásárak

    A javuló piaci körülmények közepette a brit lakásárak átlagosan már csak mintegy 8 százalékot fognak zuhanni, de a következő két évre valószínűsíthető fellendülés meglehetősen lanyha lesz, áll az egyik vezető londoni gazdaságelemző központ új előrejelzésében.


    A Centre for Economics and Business Research (CEBR) prognózisa szerint a brit lakásárak országos átlagban összesen 28 százalékkal csökkennek a 2007 harmadik negyedévében mért csúcspontról a cég által 2010 első negyedére várt mélypontig.

    Az újra beinduló lakásár-emelkedés azonban a fordulat után is messze elmarad a korábbi évek vágtató ütemétől: a CEBR elemzői ez év vége és 2010 vége között átlagosan 3,1 százalékos, az utána következő egy évben pedig 2,5 százalékos lakásár-növekedést jósolnak Nagy-Britanniában.


    Az átlagos brit lakásár 2007 egészében 196 ezer font (65 millió forint) volt, innen már 2008-ban 164 ezer fontra süllyedt, és a CEBR előrejelzése szerint idén 144 ezer fontra esik tovább, vagyis lakásonként országos átlagban várhatóan több mint 50 ezer font (17 millió forint) értékvesztés megy végbe két év alatt.

    A súlyos ingatlanpiaci defláció a legdivatosabb környékeket sem kímélte. A Nationwide, a legnagyobb brit lakástakarék-szövetkezet legutóbbi kimutatása szerint a bankárok és alapkezelők körében közkedvelt londoni Kensington és Chelsea kerületben az átlagos ingatlanár tavaly májusban tetőzött 1,2 millió fonttal, az idén januárban azonban már alig haladta meg a 860 ezer fontot, vagyis egy-egy lakóingatlan ebben a városnegyedben átlagosan csaknem 340 ezer fontot - több mint 110 millió forintot - vesztett piaci értékéből nem egészen egy év alatt.

    A Standard & Poor´s hitelminősítő nemrégiben kiadott előrejelzésében azt jósolta, hogy az ingatlanárak esése miatt 2010-re kétmillió brit lakástulajdonos kerülhet a "negative equity" állapotába. A kifejezés azt jelenti, hogy a lakóingatlan értéke - a jelzálogkölcsön fedezete - növekedés helyett a lakásra felvett jelzáloghitel összege alá csökken. Így az ingatlanhitel fedezetének egy része eltűnik, és a hitelező bank kintlevőségének teljes behajthatósága bizonytalanná válik, még akkor is, ha a bank az esetleg nem fizető adóstól visszabirtokolja az ingatlant. Ha az ingatlan értéke a kölcsönösszeg alá csökken, a bank pótlólagos fedezetet követelhet a jelzálogadóstól.

    A brit ingatlanpiaci árak az elmúlt években még hatalmas ütemben - éves összevetésekben rendre 20 százalékot meghaladó mértékben - emelkedtek. Ebben a környezetben a bankok könnyű kézzel folyósították a nagy összegű jelzálogkölcsönöket, amelyek értéke sokszor elérte az ingatlan pillanatnyi piaci árának 125 százalékát. A hitelintézetek abban bíztak, hogy az árak további emelkedésével a jelzáloggal terhelt lakások értéke gyorsan túlnő a kölcsön összegén. A hitelpiaci likviditás súlyos szűkülésével és a brit gazdaság ezt követő hirtelen megtorpanásával, majd mély recesszióba fordulásával azonban kipukkadt az ingatlanár-buborék, és a lakásárak meredek zuhanásba kezdtek.

    A CEBR előrejelzése szerint az átlagos brit lakásár 2013-ban 170 ezer font lesz, vagyis négy év múlva is még 26 ezer fonttal elmarad a 2007-ben mért 196 ezer fontos eddigi csúcstól.

    12/16/2009

  • Illetékek és kedvezmények

    Lakástulajdon szerzése esetén illetéket kell fizetni.

    Alapja a forgalmi érték, mértéke pedig lakásonként 4 millió Ft-ig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%.

    Mi minősül lakástulajdonnak?


             - Lakástulajdonnak minősül a lakáscéljára létesített és az ingatlan nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szereplő, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzátartozó földrészlettel, ugyanígy lakásnak minősül az építési engedély alapján lakóháznak, lakásnak létesülő építmény is, ha annak készültségi foka az 50 % -ot meghaladja.


    Mi nem minősül lakástulajdonnak?


    - Nem minősül viszont lakástulajdonnak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még akkor sem, ha azt egybeépítették a lakóépülettel, ilyenek például a garázs, műhely, gazdasági épület, üzlet. (ezek illetéke magasabb, általában 10 %) Szintén nem tartozik a lakástulajdon körébe az ingatlan-nyilvántartásban ugyan lakóházként, lakásként szereplő épület, amelyet az illetékkötelezettség keltezését megelőzően már legalább öt éve más célra hasznosítanak.
     

    A vásárolt és eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete az illeték alapja. Aki másik lakástulajdonát a vásárlás időpontjától számítva legfeljebb egy évvel korábban adta el, csak akkor veheti igénybe az előzőekben említett értékkülönbözeti kedvezményt, ha a tulajdonában a vásárolton kívül más lakástulajdon vagy tulajdoni hányad nincs. Ha valaki a vásárlás napjától számított öt éven belül újabb lakást vásárol, nem vehető igénybe a kedvezmény.

    Lakáseladás és újabb vásárlása esetén a vevő az eladást a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas adásvételi szerződés másolatával, vagy más megfelelő módon köteles igazolni, ezzel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról is, hogy a kedvezmények feltételeinek megfelelt.

    A törvény szigorúan rendelkezik arra az esetre, ha valaki a kedvezményt jogosulatlanul vette igénybe. Ilyenkor az adott vagyonszerzésre irányadó általános szabályok szerint járó és a kedvezmény illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének háromszorosát kell a vagyonszerző terhére pótlólag fizetési kötelezettségként előírni.

    A fiatalabb korosztály vonatkozásában kedvezményes illetékfizetési szabályok léptek hatályba. A 35. életévét még be nem töltött személy első lakástulajdonának, tulajdoni hányadának megszerzése estén, az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig, legfeljebb negyvenezer forintig terjedő kedvezményben részesül. Ennek feltétele, hogy az egész lakástulajdon forgalmi értéke ne haladja meg a 8 millió forintot. Résztulajdon szerzése estén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
     

    Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, vagy lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdonhányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga.

    Az előzőeknél figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérése előtt elidegenítettek.

    A kedvezmények feltételeinek fennállásáról a vagyont szerző félnek írásban kell nyilatkoznia. Ha valaki a kedvezmény igénybevételére jogosulatlan volt, az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell a vagyonszerző terhére pótlólag kiróni.
     

    A lakástulajdon megszerzésével kapcsolatban az illetéktörvény bizonyos átmeneti kedvezményeket is alkalmaz. Ám ezek igénybevételét feltételekhez köti.

    Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a vevő másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett- forgalmi értékének különbözete.

    Előfordulhat, hogy a vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol illetve értékesít. Ilyen esetben az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

    Ha az illetékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi érékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

    Új lakás vásárlásakor 2004-ig egy 30 millió forintnál nem értékesebb lakás megszerzése eddig illetékmentes volt. Az új szabályok szerint 2005 januárjá 1-től csak a 15 millió forintot meg nem haladó értékű új lakás illetékmentes, ha pedig a vásárolt lakás forgalmi értéke meghaladja a 15 millió forintot, de nem haladja meg a 30 millió forintot, akkor illetékkedvezményt kap a vagyonszerző.

    Vegyünk egy példát: 20 millió forintos lakás után, ha nem új lakásról van szó, akkor az illetékszabályok szerint szerint négymillióig 2 százalékkal kell fizetni az értéket, négy millió forint felett pedig 6 százalékkal. Ez azt jelenti, hogy egy 20 millió forint értékű lakás esetében a fizetendő illeték 1.040 ezer forint. Ha új építésű lakásról van szó, akkor a jövőben kap egy illetékkedvezményt, és ennek az illetékkedvezménynek annyi a mértéke, mint amennyit egy 15 millió forintos lakás után kellene az előbb említett szabályok szerint fizetni. Az pedig 740 ezer forint. Tehát a példánknál maradva az 1 millió 40 ezer forintot csökkenti egy 740 ezer forintos kedvezmény, és mindösszesen 340 ezer forint lesz a fizetendő illeték. De ha 30 millió forintnál értékesebb lakásról van szó, akkor semmiféle mentesség vagy kedvezmény nincs.
     

     Kedvezmények:

     1. A lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett, 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakásnak, ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlása esetén a vevőnek nem kell illetéket fizetnie

    2. Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részaránytulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

    Az illeték összegét az Illetékhivatal állapítja meg, amelyről határozattal értesíti a vevőt.
     
     
    12/16/2009

  • Új építési szabályok szeptembertől

    Több lesz az élhetőbb lakás – ez lehet a legfontosabb hozadéka az építési jogszabályok hamarosan életbe lépő változásainak. Az építkezéseket némileg megdrágíthatják ugyan az új előírások, ám a piaci túlkínálat miatt nemigen tudják majd áremelési szándékaikat érvényesíteni az ingatlanfejlesztők – vélik szakértők.
    Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet legújabb variációja az eddiginél pontosabban, egyértelműbben fogalmaz meg számos műszaki feltételt, hogy a későbbiekben ezek ne lehessenek vita forrásai.
    Az egyik legfontosabb változás, hogy a jövőben nem lehet építkezni a gyorsforgalmi utak tengelyétől számított 250 méteres távon belül, a főutaknál 50 méterben szabták meg a tiltott terület szélességét.
    Ezzel egyértelműen az a cél, hogy csendesebb, tisztább környezet vegye körül a mostantól felépülő lakásokat.
    Az otthonok legalább egyik hálószobájának „benapozottnak” kell lennie, azaz február 15-én minimum egy órán át be kell sütnie a napnak.

    A túlzott felmelegedés ellen pedig nem csak a légkondicionáló lehet a megoldás, az új épületek tervezőinek építészeti eszközökkel, árnyékolókkal, növényekkel kell megoldást találniuk a hőguta kivédésére. Egyébként a klímaberendezésre vonatkozó szabályok is módosulnak: az épületekre csak takarva, a külső megjelenést nem zavaró módon lehet ezeket felszerelni.

    A szobák mérete is „emberibb” lesz, ugyanis a lakás legalább egyik szobájának el kell érnie a 17 négyzetmétert, ám ebbe – amerikai konyhás nappali esetén – nem lehet beleszámítani a konyha és az étkező területét.
    A legkisebb szobának is minimum 8 négyzetméteresnek kell lennie, azaz a beruházók a jövőben nem alakíthatnak ki 6 négyzetméteres, félszobának csúfolt lyukakat.

    Az is előírás, hogy a kétszobásnál nagyobb lakásokban az illemhelyet a fürdőszobától elkülönítve építsék meg.

    Kíméli a lábakat az az új szabály, amely szerint a korábbi 13,6 helyett már a tíz méter magasságot elérő, azaz az egy+három szintes épületekbe is liftet kell építeni. Eddig azt szokhattuk meg, hogy csak a négyemeletes és annál magasabb házakban találunk személyfelvonót. Az úgynevezett középmagas és a magas – harminc méter feletti – épületekbe pedig bútorszállításra alkalmas liftet is kötelező beépíteni.Lakásonként gondoskodni szükséges egy biciklitároló kialakításáról is.

    A parkolási problémákat szintén orvosolják az új előírások: minden hatlakásosnál nagyobb házba a terepszint alá garázst kell építeni. Egy gépjárműtároló nem lehet kisebb 2,70-szer 5 méteresnél.

    A jelentős idegenforgalmi, illetve központi szerepet játszó települések önkormányzatára is ró feladatokat az új szabályozás, mivel előírja, hogy biztosítaniuk kell az oda látogatók járműveinek – gépkocsi, autóbusz, kerékpár – az elhelyezését.
    Az új rendelet szövege július 14-én jelent meg a Magyar Közlönyben. A változások döntő része az ezt követő hatvanadik napon, azaz szeptember 12-én lép hatályba, kivétel a garázsszabály: a hatlakásosnál nagyobb házakba csak 2013-tól lesz kötelező gépkocsitárolót építeni.

    12/16/2009

Eladó

  • Eladó váci újépítésű ikerház

    Vác deákvár kertvárosi részén új építésű,2 x 250 m2-s telken 2 x 100 m2-s 2 x 2 + fél szobás dupla ikerház (társasházi alapító okirattal )15 m2-es terasszal, és 150 m2-es saját kerttel 90 %-os készültségi fokon sürgősen ELADÓ.Az ikerház egyben és külök-külön is ELADÓ.
    Extrák : 500.000 Ft-os Thermomax gázkazán,Hörmann távirányítós garázskapu, padlófűtés.
    Külön : 2 x 25.300.000.Ft
    Egyben : 50.600.000.Ft
    Kérem hívjanak, hogy az ingatlant bemutathassam.
    INGYENES HITELÜGYINTÉZÉS ..
    ÉRTÉKBECSLÉS !!
    Irodánk megtalálható Vác, Dr. Csányi krt. 84. sz. alatt.
    további ingatlanok megtekinthetők a www.gereingatlanok.hu és a
    www.ingatlan.org/gere honlapokon.
    Tel : 06-70-558-1160

    12/16/2009

Termékek, szolgáltatások